تمدید قرارداد اجاره در کرونا و شرایط آن چیست؟
حکم تخلیه یا تمدید قرارداد اجاره در کرونا توسط مستاجر در این روزها از موارد بسیار مهمی است که ذهن بسیاری از مردم را درگیر خود کرده است.و با توجه به قوانین جدید در این حیطه که شرایط را برای مستاجرین راحتتر کرده است باید حقوق مالک و مستاجر نیز مشخص شود:
تمدید قرارداد اجاره در کرونا و شرایط آن
تابستان سال گذشته بود که وزارت راه و شهرسازی به دلیل شیوع کرونا با اجرای سیاستی جدید سعی در حمایت از خانواده‌های اجاره‌نشین به خصوص اقشار آسیب‌پذیر داشت اینچنین که مالک، حق افزایش اجاره را تا بیشتر از سقف خاصی نداشته باشد. طی مصوبه‌ای، حداکثری برای افزایش قیمت اجاره‌ها، در شهر تهران ۲۵ درصد و سایر کلانشهرها ۲۰ درصد و سایر شهرها تا سقف ۱۵ درصد تعیین شد.
از سال گذشته ستاد ملی مبارزه با کرونا با برگزاری جلسات متعدد و ارائه مصوبات مختلف برای ساماندهی مسائل اجتماعی و امور مردم در مقابله با کرونا وارد شد و یکی از مصوبات در جلسه سی و ششم آن در تاریخ ۸ تیرماه ۱۳۹۹ درباره اماکن استیجاری مسکونی بود با این هدف که به غیر از کنترل میزان اجاره‌ها لزوم جابجایی را هم به حداقل برساند تا اینگونه از انتقال بیشتر بیماری جلوگیری شود.
بنا بر گفته مسئولان مربوطه و آمارهای موجود در شهرهای بزرگ حداقل با ۶۵ درصد کاهش اسباب‌کشی و در سایر شهرها ۸۵ درصد در سال ۹۹ روبرو بوده‌ایم. امسال نیز با توجه به تداوم شیوع بیماری کرونا، بر اساس تصمیم‌گیری‌ها این مصوبه مجدداً به اجرا در آمده و در صورت رعایت تعهدات لازم از سوی مستأجران و فقدان شرایط استثنا، قرارداد تمامی مستأجران تمدید می‌شود.
مسئولان راه و شهرسازی در این باره تأکید می‌کنند که ضمانت اجرایی تمامی مصوبات مربوط به بخش مسکن ستاد ملی مقابله با کرونا، احکام شورای حل اختلاف است و به هیچ عنوان حکم تخلیه برای مستأجران صادر نمی‌شود.
حکم تخلیه در چه صورت میتواند اجرا شود؟
گفتنی است که مصوبه اشاره شده با نظر و تائید اتاق اصناف ایران به نمایندگی از مشاورین املاک و دادستانی کل کشور تهیه و تدوین شده و این مراجع در صورت حل اختلاف حسن اجرای مصوبه را کنترل می‌کنند.
همان گونه که اشاره شد برای گرفتن حکم تخلیه مستأجر، شروطی لازم است که باوجود یکی از آن‌ها مالک میتواند در راستای تمدید نکردن قرارداد اقدام کند. نخست آن که مستأجر به تعهدات خود عمل نکرده باشد. دوم این که مستأجر افزایش نرخ تعیین شده را نپذیرد. مورد دیگر این است که موجر به ملک اجاره داده شده نیاز پیدا کند و این نیاز باید برای قاضی شورای حل اختلاف احراز شود.
همچنین اگر مشخص شود که مالک خانه را به فروش رسانده یا خودش می‌خواهد در واحدی که اکنون مستأجر در آن ساکن است سکونت کند، باید خانه تخلیه شود و مستأجر طبق مصوبه دو ماه فرصت دارد که ملک مورد اجاره را تخلیه کند. یک مورد دیگر این است که فرد خانه قدیمی خود را اجاره داده و حالا قصد دارد آن را از نو بسازد که اگر پروانه ساخت از شهرداری داشته باشد حکم تخلیه صادر می‌شود.
رسول جهانگیری، رئیس اتاق اصناف اصفهان در این باره به خبرنگار ایمنا می‌گوید: سال گذشته بر اساس مصوبه ستاد کرونا قرار بر افزایش ۲۵ درصدی نرخ اجاره‌های تمدید شده در تهران، ۲۰ درصد برای سایر کلانشهرها و ۱۵ درصد هم برای شهرستان‌ها شد و امسال نیز همین روال مقرر شده است.
به گفته وی فقط در صورتی حکم تخلیه ملک صادر می‌شود که مالک با ارائه مدارک و مستندات دقیق شروط قید شده در مصوبه را دارا باشد، در غیر این صورت هیچ حکم تخلیه‌ای صادر نمی‌شود و برافزایش نرخ مصوب اجاره توسط مستأجر، قرارداد تمدید می‌شود.
رئیس اتاق اصناف اصفهان تصریح می‌کند: با توجه به دلایلی چون افزایش بی‌رویه نرخ مسکن و کاهش ارزش پول ملی، شیوع کرونا و رکود اقتصادی، ستاد مقابله با کرونا این مصوبه را تصویب کرد تا در چنین شرایطی نرخ اجاره‌ها به طور افسارگسیخته افزایشی نشود. این مصوبه قانونی از سوی ستاد کرونا ابلاغ شده است که باید توسط مالکان پذیرفته شود.
جهانگیری یادآور می‌شود: البته مصوبه ستاد کرونا با ایراداتی نیز همراه است زیرا گاهی برخی از مالکان از طریق اجاره ملک خود امرار معاش می‌کنند و با توجه به افزایش بسیار بالای هزینه‌های سبد خانوار، این میزان از اجاره، پاسخگوی هزینه‌های زندگی چنین افرادی نیست.
وی ادامه می‌دهد: تا چند سال گذشته نرخ رهن و اجاره تقریباً ۲۰ درصد از هزینه‌های سبد خانوار را در بر می‌گرفت اما در این سال‌ها شرایط به‌گونه‌ای شده است که رهن و اجاره بیش از ۵۰ درصد از مخارج یک خانواده را در بر می‌گیرد. در حالی که قانون‌گذار باید بر اساس نرخ تورم، میزان رهن و اجاره را تعیین کند و قانونی وضع کند که این بازار به طور قانونمند کنترل شود.
رئیس اتاق اصناف اصفهان اظهار می‌کند: اگر چنین اقدامی میسر نیست با فراهم‌سازی زیرساخت‌های مناسب، میزان ساخت‌وساز افزایش پیدا کند تا با رفع شکاف بین عرضه و تقاضا، شرایط بازار مسکن بهبود یابد.
شرایط فوق العاده برای تمدید قرارداد اجاره در کرونا
لازم به توضیح است که مصوبه ستاد ملی مدیریت کرونا در شرایط شیوع اپیدمی کرونا و برای یک مقطع زمانی کوتاه برقرار شده است که با توجه به جمعیت فراوان مستأجران و از دست رفتن کسب‌وکارها این اقدام ضروری بوده است.
امید عبداللهی، فعال بازار مسکن در این خصوص اظهار می‌کند: تمدید قراردادهای اجاره برای دومین سال از اتفاقات خوبی است که شاید برای سال‌های آینده هم مرسوم شود. موضوعی که همواره نسبت به آن تأکید شده و گفته می‌شد قانونمند شود؛ ولی متأسفانه توجهی نمی‌شد تا زمانی که به دلیل شیوع کرونا و کاهش فعالیت‌های اقتصادی تصمیم بر قانونی شدن این پیشنهاد البته به طور کوتاه مدت گرفته شد.
وی تصریح می‌کند: اکنون نیز با آماری که موجود است اغلب قراردادها تقریباً با همین نرخ منعقد می‌شود مگر مواردی که مالک و مستأجر توافق کرده باشند. اما در صورتی که عدم توافق مالک و مستأجر امکان حل اختلاف از طریق مراجع قضائی و صدور حکم وجود دارد.
این فعال بازار مسکن خاطرنشان می‌کند: برخی مدعی هستند که این مصوبه با شکست روبرو بوده است ولی به نظر می‌رسد مخالفان قانونی شدن افزایش اجاره‌ها چنین مواردی را نشر می‌دهند وگرنه آماری که از تهران به عنوان گرانترین کلانشهر ایران وجود دارد نشان می‌دهد که درصد رشد اجاره‌بها در سال گذشته از حدود ۳۳ درصد در تیرماه تقریباً به ۲۳ درصد در شهریورماه کاهش یافته است.
عبداللهی می‌گوید: این ارقام کاهشی بسیار امیدوار کننده است و نشان می‌دهد این سیاستی که ستاد مقابله با کرونا در پیش گرفته است موفق بوده است.
